Vous venez d’avoir un coup de cœur incroyable pour une merveilleuse maison. Mais il y a un hic… Elle se situe en zone inondable 😱. Cette information remet, bien entendu, tout votre projet immobilier en question. En même temps, presque la moitié du territoire français est exposé au risque d’inondation (si, si, 40 % pour être précis), soit 17 millions de personnes. Vous voyez, vous ne serez ni les premiers, ni les derniers à être confronté à cette problématique, d’autant plus que l’inondation représente le 1er risque naturel en France. Alors, acheter un bien situé sur une parcelle exposée à un risque naturel majeur, est-ce si fou qu’il y paraît ? Pour répondre à cette interrogation, encore faut-il savoir ce qu’est une zone inondable. Mais aussi, et surtout, il est fondamental d’avoir parfaitement conscience de l’ensemble des répercussions qu’implique une telle acquisition. Alors, dans cet article, on vous dit tout ce que vous devez savoir avant de signer, si vous achetez en zone inondable. Vous déciderez ensuite si c’est une bonne idée ou non ☺️. 

Acheter en zone inondable : mieux comprendre cette notion

Qu’est-ce qu’une zone inondable au juste ? 

Une zone inondable correspond à une zone territoriale exposée à un risque d’inondation, quel qu’il soit : 

• crue d’une rivière ;
• submersion marine ; 
• ruissellements ; 
• remontée de nappes phréatiques. 

💡 Une zone n’ayant pas connu d’inondation peut être considérée comme inondable par l’État. En effet, le Gouvernement s’appuie sur divers facteurs pour évaluer les risques de submersion et d’inondation : archives, plan topographie d’un terrain, évolutions climatiques… C’est ce qu’on appelle la prévention ☺️.

De quelle zone inondable s’agit-il ? 

Savoir qu’une zone géographique est inondable, c’est bien, mais connaître précisément son niveau d’exposition, c’est encore mieux ! Eh oui, d’une zone inondable à une autre, les risques sont différents, et donc les besoins d’encadrement des constructions notamment, aussi. L’objectif est bel et bien de limiter un maximum les dégâts humains et matériels. 

C’est ici qu’entre en jeu le PPRI dixit les plans de prévention du risque d’inondation. Sa mission est fondamentale et multiple. Il identifie les zones inondables, évalue le niveau d’exposition des dites-zones et régule (en autorisant, en limitant ou en interdisant) les constructions en conséquence. Ils sont souvent classifiés par code couleur, par exemple : 

• zone blanche ⚪️ : risque faible à inexistant ; 
• zone bleue 🔵 : risque faible ; 
• zone rouge 🔴 : risque élevé. 

Comment vérifier qu’une zone géographique se situe en zone inondable ? 

Rechercher si une parcelle est localisée en zone inondable est une démarche préalable essentielle. Dans l’affirmative, elle sera rattachée à des exigences réglementaires et/ou les restrictions constructives, qui impacteront considérablement la nature du projet. 

Pour mener à bien cette investigation, plusieurs outils sont à votre portée : 

• Georisques.gouv.fr : vous découvrez les aléas naturels d’une adresse précise.  
• Les plans de prévention des risques d’Inondation (PPRI) : via le site internet ou directement en mairie, il vous indiquera quelles sont les zones concernées, leur niveau de risque ainsi que les mesures en vigueur. 
• L’Atlas des Zones Inondables (AZI) : ce document, élaboré par l’État, recense les territoires ayant été touchés par des inondations. C’est un très bon indicateur de la récurrence de ce phénomène.

💡 À noter que vous pouvez également interroger les services municipaux. La mairie de la commune où se situe le terrain saura vous renseigner sur les risques d’inondation.

Acheter en zone inondable : un investissement non sans conséquences

Des restrictions constructives 

Acheter en zone inondable suppose d’accepter de se plier aux contraintes techniques et réglementaires, et parfois, se voir refuser une demande de permis de construire. En effet, tel que nous l’avons évoqué un petit peu plus tôt dans cet article, les zones inondables sont catégorisées selon leur degré de risque. Ainsi, chacune d’elles sont liées à des règles spécifiques, comme par exemple : 

• Constructions autorisées en zone bleue sous réserve de respecter certaines dispositions constructives, comme la surélévation du plancher.
• Constructions nouvelles dans certaines zones rouges interdites.
• Limitation ou interdiction de création de sous-sols ou de caves. 
• Installation obligatoire de dispositifs de sécurité (matériaux spécifiques, évacuation). 
• Intégration d’aménagements destinés à favoriser un retour à la « normale » rapidement.
• Etc.

💡 Tout projet se situant en zone inondable devra scrupuleusement respecter les règles mentionnées dans le PPRI.

Un réel risque humain

La mise en place de ces règles, parfois strictes, se justifie par le fait que les répercussions matérielles et humaines sont réelles et importantes. Surtout quand on sait que 17 millions de Français vivent en zone inondable. Rappelez-vous, l’inondation représente le 1er risque naturel en France. Bien entendu, naturellement, en vivant sur une parcelle terrestre connue pour être submersible, le danger numéro 1, est l’atteinte à la sécurité des habitants. Lorsque surviennent de tels épisodes, les occupants sont exposés à des risques d’électrocution, d’affaissement des structures ou encore de noyade. 

Si vous êtes absolument décidé à acquérir ce terrain sujet à l’eau, prenez absolument connaissance de ces gestes de prévention à adopter en cas d’inondation 👇. 

👀 Ayons les bons réflexes face aux pluies et inondations

Des incidences assurantielles et financières

Acheter en zone inondable n’est pas sans conséquences sur le tarif de votre assurance habitation. En moyenne et selon le niveau d’exposition identifié par le PPRI, les cotisations sont majorées de 10 à 30 %. Eh oui, vous comprenez bien que le risque est plus important pour une parcelle située en zone inondable, que celle qui ne l’est pas ☺️. Par ailleurs, certaines compagnies d’assurances peuvent conditionner l’octroi des garanties à l’installation de systèmes de protection. D’autres refusent catégoriquement de couvrir ce risque, en particulier lorsqu’il s’agit d’une zone rouge ❌. 

Hormis l'impact assurantiel, il est important de prendre conscience que s’installer sur une zone inondable est potentiellement synonyme de répercussions financières importantes : 

• Dégâts matériels conséquents (biens mobiliers, dégradation du bâtiment…), en cas d’inondation.  
• Nécessite de réaliser des travaux de protection préventifs, tels que l’installation de batardeaux amovibles, aménagement d’un étage refuge ou de prévoir un système d’évacuation des eaux : ces travaux sont coûteux. 
• Décote du bien immobilier. Selon les études de l’Observatoire National des Risques Naturels (ONRN), la dépréciation de la valeur immobilière des biens situés à proximité de zones inondables varie de 11 à 22 %.

Bien immobilier implanté sur une parcelle cadastrale inondable : quelles obligations pour le vendeur ? 

La vente d’un bien immobilier situé sur une surface inondable doit respecter une procédure encadrée par les Codes de la construction et de l’environnement, dont les maîtres mots sont  obligation d’information et devoir transparence. Ainsi, tout vendeur d’un ouvrage situé sur une zone exposée à un risque d’inondation devra, de façon obligatoire :    

👉 Fournir un État des Risques et Pollutions (ERP) de moins de 6 mois avant la signature de l’acte. 

👉 Renseigner tous les sinistres déclarés ayant fait l’objet d’une indemnisation (« CatNat »  - catastrophe naturelle - ou technologique) et ceux éventuellement en cours.  

👉 Préciser les règles d'urbanisme prévues par le PPRI à respecter.

💡 À noter que : 

• L’obligation d’information relative au risque d’inondation encouru s’applique aussi pour les bailleurs, envers les locataires. 
• Un non-respect de ces obligations peut engendrer la nullité de la transaction ou une diminution du prix de vente. 

Acheter ou construire en zone inondable : bonne ou mauvaise idée ? 

Pour acheter en zone inondable, et faire de cet investissement immobilier une réussite, la lucidité et le discernement sont de mise. Il est vrai qu’acquérir une maison localisée à proximité d’une zone exposée à un risque d’inondation accru peut s’avérer être une excellente opportunité, si le tarif est exceptionnellement attractif. Gardez toujours en tête que cette acquisition sera assortie de nombreux frais et surcoûts. Entre les répercussions assurantielles, les éventuels travaux de rénovation standards et les aménagements à réaliser pour sécuriser et prévenir la survenance de cet événement naturel, la note finale s’avérera plutôt salée. Et vous le savez, les (mauvaises) découvertes en cours de chantier ne sont pas rares 😅.

Aussi, vous ne serez pas certain d’obtenir votre retour sur investissement en cas de revente, l’emplacement n’étant pas des plus secures ! 🙃 Par ailleurs, il est probable que vous ne soyez pas libre d’entreprendre ce projet tout à fait comme vous l’envisagez. Vous devrez appliquer les contraintes réglementaires en vigueur relatives au niveau de risque de la zone inondable identifiée par le PPRI. 

Vous voyez, si vous êtes OK avec tous ces paramètres, non, l’achat d’un bien immobilier bâti sur une parcelle inondable ne semble pas si farfelu que cela ! 

Les petits conseils de Wily en cas d’achat en zone inondable : 

• Ne lésinez pas sur l’importance de vous entourer de professionnels compétents (un architecte et/ou constructeur qui maîtrise et connaît bien les contraintes locales). 
• Allez au maximum à la pêche aux infos pour cibler le risque. Demandez au voisinage, à l’agent immobilier, à la mairie si la zone a véritablement déjà été inondée, si oui, jusqu’à quelle hauteur l’eau est montée, et quelle est la récurrence du phénomène… 
• Favorisez peut-être davantage des zones bleues 🩵. 
• En cas d’achat en zone inondable, aménagez le logement en anticipant une éventuelle montée des eaux, afin que vous puissiez vous mettre en sécurité (pièces de vie à l’étage par exemple).
• Soyez au fait des prévisions météo et prenez bien connaissance des consignes des autorités locales à appliquer en période de crue. 

Vous avez précisément en vue une maison trop choupinette… ficelez le projet comme il se doit pour le sécuriser un maximum. Et budgétiser son assurance emprunteur en fait partie ! Alors foncez donc découvrir votre tarif 😃.  

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