Assurance de prêt immobilier SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI), est une structure légale regroupant deux ou plusieurs personnes qui s’unissent pour gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est souvent employée dans le cadre d’une gestion de patrimoine, d’un investissement collectif ou d’une succession. La structure de la SCI aide à faciliter la transmission de propriété, l’investissement à plusieurs et la gestion groupée.

La SCI est une entité juridique sans vocation commerciale. Elle est formée par plusieurs associés qui mettent en commun un ou plusieurs actifs immobiliers. Ils partagent ensuite la gestion, les bénéfices ou la possible économie qui en résulte, tout en étant tenus de contribuer aux pertes. Dans une SCI, le capital peut être fixe ou variable : une SCI à capital fixe est d’une nature procédurière, assez rigide administrativement tandis qu’une SCI à capital variable offre plus de souplesse administrative.

Le terme de SCI familiale est utilisé lorsque cette structure est créée par les membres d’une même famille qui apportent chacun une certaine part et reçoivent des parts sociales de la SCI en retour. La SCI devient ainsi la propriétaire du bien.

Une SCI d’attribution peut également être créée, ayant pour objectif la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier qui sera ensuite partagé entre les associés.

La création d’une SCI constitue une entreprise assez simple et rapide. Suite à la rédaction des statuts de la société, l’information est publiée dans un journal d’annonces légales, puis la SCI est enregistrée au centre de formalités des entreprises. Un abattement est possible, renouvelable tous les 15 ans, permettant de transmettre un bien immobilier en minimisant les frais de droits de donation.

Si vous décidez d’investir par le biais d’une SCI, vous aurez la possibilité de transmettre facilement votre patrimoine, d’investir à plusieurs et même d’opter pour une gestion groupée. Vous envisagez de sauter le pas dans les mois qui viennent ? Sachez qu’avec un prêt immobilier contracté par la SCI, il faut s’assurer que les revenus générés par les loyers sont suffisamment élevés pour permettre le remboursement des échéances.

Investir dans l’immobilier en SCI en 2024 présente de nombreux avantages financiers et fiscaux qui font de cette stratégie d’investissement un choix judicieux pour les primo-accédants.

Possibilité d’une acquisition plus grande

Premièrement, le modèle de la Société Civile Immobilière (SCI) offre la possibilité de réaliser une acquisition plus importante que celle qui pourrait être envisageable seul. En unissant vos forces avec d’autres investisseurs, vous pouvez envisager d’acquérir des biens de grande valeur, résulter en des loyers plus élevés.

Protection du conjoint

Deuxièmement, l’investissement via SCI est une excellente solution pour protéger son conjoint, particulièrement dans le cas de familles recomposées ou pour les personnes qui souhaitent acheter à deux sans être mariées. Chaque associé dispose d’un droit clairement défini sur la société, offrant ainsi une protection juridique appropriée à chaque partie.

Bénéfices fiscaux

Troisièmement, une SCI offre des avantages fiscaux attractifs. Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu et renonce à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt est ensuite partagée entre les associés proportionnellement à la part de chaque associé dans le capital de la SCI.

Gestion facile d’un patrimoine

Une SCI propose également une façon simplifiée de gérer un patrimoine familial existant ou nouvellement créé. La souplesse des fixations des statuts d’une SCI rend facile la gestion d’un heritage familier sans conflits ni complications.

Flexibilité d’emprunt

Par ailleurs, une SCI offre une flexibilité d’emprunt pour investir : chaque actionnaire effectue son apport de capital, à l’aide d’une somme dont il dispose, d’un prêt immobilier ou une combinaison des deux. Cette procédure augmente la capacité d’emprunt collective, ce qui peut permettre de réaliser un investissement immobilier plus conséquent.

Investir dans une Société Civile Immobilière en 2024 mérite donc sérieusement d’être considéré pour ses avantages fiscaux, sa flexibilité dans la gestion du patrimoine et sa capacité à unifier les forces financières de multiples investisseurs pour réaliser des acquisitions immobilières de grande envergure.

Inconvénients de l’investissement immobilier en SCI 

Cependant, investir par le biais d’une SCI comporte également son lot d’inconvénients, notamment en ce qui concerne l’assurance de prêt. .

Le choix de l’assurance de prêt peut s’avérer plus complexe dans le cadre d’une SCI. En effet, chaque associé de la SCI est libre de souscrire son propre prêt immobilier et donc, son propre contrat d’assurance emprunteur. Le niveau de couverture d’une assurance emprunteur varie en fonction des parts sociales de chaque membre de la SCI. C’est un aspect que les banques prennent en compte lors de l’octroi d’un prêt, pouvant compliquer ou rallonger le processus de demande de prêt.

Risque lié à la responsabilité des associés en cas de défaut de paiement

Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, y compris des remboursements d’un prêt immobilier. Ainsi, en cas de défaillance de paiement ou de baisse significative de revenus d’un des associés, les autres pourraient voir leur responsabilité engagée pour couvrir le défaut de l’associé défaillant. Une assurance emprunteur pourrait intervenir pour rembourser l’institution financière, mais la couverture peut varier en fonction des termes du contrat d’assurance souscrit.

 La fiscalité liée à l’assurance de prêt en SCI

Enfin, la fiscalité liée à l’assurance de prêt en SCI peut être moins favorable que dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel. Les primes d’assurance sont généralement déductibles des revenus fonciers dans le cadre de la SCI. Cependant, pour les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, cette déductibilité est limitée à une durée de dix ans.

Pour couvrir l’emprunt contracté, vous avez le choix entre deux options:

• Vous pouvez souscrire une assurance groupe proposée par la banque.
• Vous pouvez souscrire une assurance de prêt individuelle. Dans ce cas, les associés choisissent d’opter pour une assurance dite externe. Potentiellement, ils peuvent choisir un assureur différent chacun.

Naturellement, au moment de souscrire votre crédit vous permettant d’investir dans une SCI, l’établissement prêteur vous proposera de souscrire son assurance groupe. Vous n’êtes pas obligé d’accepter et vous être libre de sélectionner votre assurance de prêt comme évoqué plus haut.

Par ailleurs, on ne peut que vous conseiller d’opter pour la délégation d’assurance. Vous obtiendrez des garanties totalement adaptées à votre profil et vous réaliserez des économies.

 Avec le contrat proposé par Wily, cela représentera plusieurs milliers d’euros économisés ! 😊

Les associés peuvent-ils choisir des assurances emprunteurs différentes ?

La réponse est oui, les associés d’une SCI peuvent choisir des assurances de prêt différentes. À chaque emprunteur de sélectionner le contrat qui, selon lui, s’adapte le mieux à son profil. Tandis qu’un associé souscrit le contrat groupe de l’établissement prêteur, les autres peuvent opter pour une délégation d’assurance.

En matière d’emprunt en Société Civile Immobilière (SCI), différentes garanties peuvent être envisagées pour sécuriser un prêt. Ces mécanismes d’assurances viennent offrir une protection financière pour les prêteurs en cas de défaillance de l’emprunteur. Quelques exemples :  

• Garantie de décès: la garantie décès est une sécurité de base dans le cadre de tout crédit immobilier, quel que soit le statut du propriétaire. Elle assure le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur, évitant ainsi à la SCI d’être mise en péril financièrement. Il est fortement conseillé de souscrire à cette assurance lors de l’acceptation de l’offre de prêt immobilier.
• Garantie PTIA : la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) s’applique lorsqu’une personne membre de la SCI subit une invalidité physique et/ou mentale grave, survenue avant l’âge de 65 ans, rendant indispensable l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne, tels que se laver, se nourrir et s’habiller.
• Garantie d’incapacité de travail: cette garantie entre en action lorsque l’emprunteur est dans l’incapacité d’exercer son activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie. Elle assure le paiement temporaire ou permanent de la part de l’échéance du prêt correspondant à l’emprunteur incapacité.
• Garantie d’Invalidité: la garantie invalidité est généralement proposée en complément de la garantie incapacité. Elle couvre l’emprunteur si une invalidité le rend inapte à exercer une activité susceptible de lui procurer gain et profit. Selon le contrat, l’invalidité de l’emprunteur peut être couverte à partir d’un certain taux d’incapacité.
• Garantie de Perte d’Emploi; la garantie perte d’emploi, bien que non obligatoire, peut être intéressante pour sécuriser l’emprunt d’une SCI. En cas de chômage, cette assurance prend en charge une partie des mensualités de l’emprunt pour une durée limitée et après un délai de carence.

Il est crucial de bien comprendre les garanties qui peuvent être proposées pour sélectionner les meilleures options en fonction de sa situation et de son projet immobilier. La garantie décès et les garanties liées à l’incapacité d’exercer une activité professionnelle sont généralement les plus couramment souscrites quand il s’agit d’un emprunt en SCI.

La réponse est : oui, mais cela s'étudie au cas par cas.

Une SCI étant une société (une personne morale), la réglementation diffère d'un achat en nom propre, la Loi Lemoine (résiliation à tout moment) ne s'appliquant qu'aux prêts immobiliers (acheter en SCI > prêt professionnel).

Si la loi Lemoine ne s'applique pas à votre structure, pas de panique. Il faut alors se plonger dans les conditions générales de votre contrat d'assurance actuel pour vérifier les modalités de sortie. Généralement, on retrouve ces dispositions :

• La possibilité de résiliation à tout moment : Parfois, vous pouvez résilier quand vous le souhaitez.
• La résiliation à date d'anniversaire : C'est le cas le plus fréquent. Le contrat prévoit généralement la possibilité de changer d'assurance à date d'anniversaire en respectant un préavis de 2 mois. Il faudra alors se reporter à la date de signature de l'offre de prêt.
• L'absence de clause de résiliation : Plus rare, mais possible, le contrat de la banque ne permet pas la résiliation du contrat.

Le conseil Wily 🦊 : Ne restez pas dans le doute. Envoyez-nous simplement les conditions générales de votre contrat ou votre offre de prêt. Notre équipe analysera vos clauses de sortie pour vous dire exactement quand et comment nous pouvons diminuer vos cotisations !

Rien ne vaut un exemple concret pour comprendre l’impact de la délégation d’assurance sur la rentabilité de votre projet immobilier. Voici les chiffres réels d’un dossier récemment optimisé par l'équipe Wily pour un couple d’investisseurs.

Le profil de l'opération

• Emprunteurs : Couple de 31 et 35 ans.
• Type de projet : Investissement locatif via une SCI.
• Montant du financement : 327 120,82 € (Taux : 3,12 %).
• Durée du crédit : 235 mois (dont 2 mois de différé de remboursement).
• Exigence de la banque : Couverture maximale avec des garanties Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) à 100 % de quotité sur chaque tête (soit une couverture globale de 200 %).

Le comparatif des coûts

Coût de l'assurance groupe (banque) = 39 927.06€

Coût de l'assurance avec Wily = 4 282.45€

🎉 Gain pour la SCI = + 35 644.61€, c'est-à-dire un coût divisé par 9 !

📈 L'avis de Wily : Près de 40 000 € d'assurance pour un prêt de 327k€, cela représente plus de 12 % du montant emprunté. En optant pour la délégation d'assurance dès la signature du prêt, ce couple a récupéré 35 644,61 € de pouvoir d'achat. Dans le cadre d'une SCI, cette économie se transforme immédiatement en rentabilité nette.