Prêt in fine

Dans le jargon du monde financier, le prêt in fine est une forme de prêt immobilier qui présente des caractéristiques spécifiques. Principalement prisé par les investisseurs bénéficiant d’un fort taux d’imposition, le prêt in fine se distingue par une dissocie totale du paiement des intérêts et du remboursement du capital.

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Concrètement, le remboursement du capital se fait en une seule fois à la fin du prêt d’où son appellation. De ce fait, pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne s’acquitte que des intérêts d’emprunt. Parallèlement, il peut investir mensuellement dans un produit d’épargne rémunéré (comme une assurance-vie par exemple) avec pour finalité la reconstitution du capital emprunté à la fin du prêt.

La souscription à un prêt in fine n’est pas exclusivement réservée aux particuliers. En effet, les professionnels ainsi que les sociétés de placement peuvent également prétendre à ce type de prêt, mais les critères d’éligibilité sont généralement plus exigeants que pour un prêt amortissable. Le plus souvent, la banque évaluera la capacité de remboursement du capital emprunté en fin de prêt et exigera une dotation initiale importante, souvent à hauteur de 30% du capital emprunté. De plus, l’emprunteur devra être capable de nantir régulièrement le produit d’épargne associé au prêt jusqu’à couvrir intégralement le montant du capital emprunté.
● Avantages fiscaux : Le prêt in fine offre des avantages fiscaux non négligeables. En effet, grâce à ce type de financement, il est possible de diminuer, voire d’annuler les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt étant déductibles sur les revenus fonciers. De plus, le prêt in fine permet également d’affranchir le bien du champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ISFI) durant toute la durée du prêt puisqu’à contrario du prêt amortissable, le capital emprunté n’est pas immédiatement reversé à la banque.
● Rente financière : Outre les avantages fiscaux, le prêt in fine permet de bénéficier des intérêts générés par le produit d’épargne nanti au prêt.

Cependant, malgré ces avantages indéniables, le prêt in fine demeure une formule plus coûteuse comparée au prêt amortissable classique de part son taux d’intérêt généralement plus élevé et des intérêts sur le capital qui ne diminuent pas avec le temps. Sa souscription n’est donc intéressante que si les avantages fiscaux parviennent à compenser le surcoût généré.

La pertinence d’un prêt in fine dépend donc essentiellement de la situation fiscale de l’emprunteur, d’où l’importance de réaliser une étude comparative approfondie entre ces deux formes de prêts. Étant donné sa structure particulière, il est principalement destiné aux ménages fortement imposés souhaitant réaliser un investissement locatif. Il n’est pas adapté, en revanche, à l’achat en résidence principale.