Marché immobilier français : 2025 sera-t-elle l’année du renouveau ?

Une question nous taraude tous : quelles sont les prévisions du marché immobilier pour 2025 ? Est-ce l’année pour acheter sa première résidence principale ? Est-ce le moment de vendre son bien ou de se lancer dans un investissement locatif ? Eh oui, que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur, vous êtes liés par un même besoin : connaître les tendances immobilières. Vendre ou acheter un appartement ou une maison ne s’effectue pas sur un coup de tête. Ce sont des projets qui requièrent une véritable réflexion, une stratégie et une analyse de la conjoncture économique, mais aussi politique. Ne vous risquez pas à établir un quelconque plan d’action à l’aveugle. Prendre en compte les événements passés, actuels et futurs est, en revanche, un excellent moyen de faire de votre quête un succès. L’évolution des prix et la progression des taux d’intérêt sont des indicateurs pertinents, d’une part. Les mises à jour légales et réglementaires sont, d’autre part, autant de paramètres à considérer aussi. Concrètement, quelles sont les perspectives et les projections pour 2025 ? Il est temps de se poser la question vous nous direz, le premier trimestre de l’année est déjà presque derrière nous 😅. Mais difficile de faire plus vite, puisque la loi de finances 2025 n’a été adoptée que mi-février ! Allez, ne perdons plus une seconde. Voyons sans plus tarder si cette année sera celle du renouveau pour le marché immobilier français.

Prévision marché immobilier 2025 : évolution des différents coûts et taux relatifs aux transactions immobilières

Prix au m² : quelle évolution ?

Le prix au m² est une composante extrêmement importante dans le processus d’achat ou de vente. Avant d’évoquer les évolutions attendues des prix au m² pour 2025, prenons le temps d’identifier les fluctuations du marché immobilier de ces toutes dernières années.

2021 : EXCEPTIONNELLE. Les transactions immobilières ont atteint un record, presque 1,2 million.
2022 : hausse aussi soudaine qu’importante de l’inflation. Les conditions d’octroi des prêts immobiliers se sont durcies, pourtant près d’1,1 million de ventes ont été signées.
2023 : forte hausse des taux d’intérêt d’emprunt. Ils ont quadruplé en 18 mois. Globalement, les prix des biens ont diminué.
2024 : l’inflation s’est atténuée. Les taux des prêts immobiliers ont légèrement baissé ainsi que les prix des logements.

Comprendre les événements passés permet de discerner les perspectives de demain. Eh oui, le marché immobilier est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Lorsque le nombre d’acheteurs diminue, les vendeurs sont tentés de baisser le prix de leur bien. À l’inverse, lorsque les acheteurs sont nombreux, les vendeurs sont en position de force. Ainsi, ils peuvent davantage se permettre d’augmenter le prix de vente de leur maison ou de leur appartement.

Donc, à quoi ressemblera le marché immobilier en 2025, et quelle incidence sur le prix au m² ? Depuis 3 ans, les transactions immobilières baissent. 2024 a été marquée par une certaine stabilisation, des prix et des taux d’intérêt.

C’est pourquoi, nous pouvons présager pour cette année une progression des ventes, et de ce fait des prix. Le Conseil Supérieur du Notariat (CSN), évoque d’ailleurs une possible augmentation de 2 % au m².

Taux d’intérêt des crédits immobiliers 2025 : hausse ou baisse ?

Les péripéties financières et monétaires ont récemment fait couler beaucoup d’encre. Le fameux Covid-19, puis hélas la guerre en Ukraine ont joué un rôle important dans l’inflation, c’est-à-dire une hausse durable des prix à la consommation. Vous vous demandez, mais quel rapport avec les taux d’intérêts ? On vous explique 👇.

Pour faire simple, en période d’inflation, la stratégie de la Banque centrale européenne (BCE) consiste à décourager l’accès au prêt en faveur de l’épargne.

L’évolution des taux des crédits immobiliers est un mécanisme complexe et sensible aux événements économiques, monétaires et politiques. Affirmer avec certitude une évolution à la hausse comme à la baisse est difficile.

Toutefois, nous constatons que la BCE a baissé ses taux directeurs en 2024. De plus, à ce jour, l’inflation semble sous contrôle. Ainsi, en se fiant à ces seuls indicateurs, l’on peut espérer la poursuite d’une douce baisse des taux des crédits immobiliers au cours de l’année 2025.

Par ailleurs, les organismes prêteurs ont fait face à de grandes difficultés ces derniers temps. De nombreux dossiers de prêts ont été refusés, les conditions d’octroi ayant été renforcées. L’on peut donc imaginer que les banques partiront, cette année, dans une quête aux nouveaux clients en facilitant l’accès au crédit.

C’est une très bonne nouvelle pour vous, emprunteur. Vous pourrez ainsi faire jouer la concurrence, réaliser de belles économies et saisir de superbes opportunités !

Frais de notaire : une augmentation de 0,5 point, à la main des départements

Avant d’entrer dans le vif du sujet, faisons un petit focus sur ces « frais de notaire », comme nous avons l’habitude de les appeler (ou encore frais d’acquisition). Car en vérité, et contrairement à ce que l’on pourrait croire, ces frais ne sont absolument pas 100 % destinés au notaire (loin de là). Ils comprennent :

Les droits de mutation : ce sont les différents impôts reversés aux collectivités territoriales. Ils s’élèvent à 80 % des frais totaux.
Les frais et débours : ils correspondent à toutes les dépenses avancées par le notaire pour ses clients.
Les émoluments (ou « honoraires ») : il s’agit de la rémunération du notaire. Elle représente 10 à 15 % de ces frais.

Prendre le temps de détailler la composition de ces frais était indispensable. En effet, la hausse ne concerne qu’une partie d’eux. Ainsi, à compter du 1er avril 2025, les départements sont autorisés à rehausser de 0,5 point les Droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Concrètement, les collectivités qui le souhaitent, peuvent réévaluer le plafond de cette taxe à 5 % (contre 4,5 % aujourd’hui).

L’application effective de cette mesure, qui prendra fin le 30 avril 2028, s’entend par département puisqu’elle dépend de la date à laquelle la décision sera votée par les collectivités.

💡 Vous êtes primo-accédant ? Bonne nouvelle ! À toute règle son exception. Vous voilà exonéré de cette augmentation.

Taxe foncière : quid pour 2025 ?

Si vous êtes propriétaire au 1er janvier d’un appartement, d’une maison, ou d’un local commercial, vous devrez vous acquitter de cette taxe. De fortes hausses l’ont impactées ces dernières années.

Selon les données publiées par l’INSEE en décembre 2024, la hausse de la taxe foncière s’élèvera, au minimum*, à 1,7 %. C’est moitié moins que pour l’année 2024 (3,9 %) ! En fait, cela correspond à l’évolution de la valeur locative cadastrale, élément pris en compte pour le calcul de cette taxe.

*Dans le sens où les maires ont la possibilité de modifier leur taux d’imposition, et ainsi d’augmenter cet impôt local. La vigilance, de ce fait, est de mise au regard de la sensibilité de l’environnement budgétaire de nos communes.

Évolutions et impacts des dispositions légales, fiscales et réglementaires sur votre projet immobilier

Le prêt à taux 0 % (PTZ) des primo-accédants

Pour rappel (ou info), le prêt à taux 0 % est un prêt aidé par l’État, totalement gratuit. Pas de frais de dossier. Pas d’intérêt. Il permet, aux personnes qui achètent pour la première fois, ou qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, de financer une partie du crédit immobilier.

C’est une excellente nouvelle que nous vous annonçons. Dès le 1er avril 2025, et ce jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ pourra contribuer au financement de maison ou d’appartement neuf, France entière. Auparavant, son application était restreinte aux logements situés en zone tendue.

En revanche, les modalités du PTZ dans l’ancien demeurent inchangées. Les logements éligibles doivent se situer en zone détenue, sous réserve de la réalisation de travaux, notamment de rénovation énergétique, lesquels devaient représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération.

❗️ Le prêt à taux 0 reste néanmoins soumis à certaines conditions de ressources.

🏠 Ces nouvelles dispositions devraient redynamiser le secteur immobilier. Plus qu’un coup de pouce pour certains ménages, cette aide précieuse de l’État est parfois indispensable pour accéder à la propriété.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Si vous planifiez de vendre ou de mettre votre bien immobilier en location en 2025, sachez que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Toute vente ou mise en location nécessite de posséder un DPE postérieur au 1er juillet 2021.

Par ailleurs, depuis le début de l’année, les logements catégorisés « G » énergétiquement sont interdits à la location. Cette disposition s’applique pour toute nouvelle signature de bail, renouvellement ou encore reconduction tacite. Si vous voulez connaître plus en détail le calendrier des interdictions successives des mises en location des logements, selon leur classe énergétique, c’est par ici 😉.

L’ambition du gouvernement est d’éradiquer du marché locatif les logements les plus énergivores. Bien sûr, cette disposition est très controversée. D’une part au regard des tensions existantes sur le marché locatif. D’autre part, concernant toutes les difficultés (délai, main d’œuvre, finances…) que supposent la réalisation de tels travaux de rénovation énergétique.

Pourtant, ces passoires thermiques peuvent faire le bonheur des investisseurs. Vous souhaitez vous lancer dans un projet locatif cette année ? Songez sérieusement à ces logements. De belles opportunités sont à saisir.

La « Loi anti-Airbnb » relative au meublé de tourisme

Parlons donc des locations meublées touristiques. La loi Le Meur, à ce sujet, a été promulguée en novembre 2024. Son objectif est clair et net : réguler les locations meublées de tourisme en faveur de la longue durée.

De nombreuses régions françaises font face à une crise du marché locatif. Les locations du type « Airbnb » ont parfois pris une ampleur considérable dans certaines villes. Les locaux sont dans l’impossibilité de résider à proximité de leur lieu de travail et parfois des étudiants peinent à se loger. Pour rééquilibrer de façon plus juste l’accès à la location, voici quelques actions concrètes instaurées par cette loi :

Une déclaration préalable à régulariser via un téléservice national, lorsqu’un propriétaire souhaite proposer un logement en location saisonnière.
Une fiscalité moins favorable par la réduction de l’abattement fiscal, pour les loyers perçus à compter du 1er janvier 2025.

> 30 % (au lieu de 50 %) dans la limite de 15 000 € de recettes par an (contre 77 700 € précédemment), pour les meublés classés et chambres d’hôtes.

> 50 % (au lieu de 71 %) dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (188 700 € auparavant), pour les meublés de tourismes classés.

Un pouvoir conféré aux maires plus important : celui de limiter à 90 jours (et non plus 120) la durée de location saisonnière des résidences principales.

💡 Connaître la situation locative de la ville dans laquelle vous envisagez d’investir, est indispensable pour garantir la rentabilité de votre projet.

Loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : gros changement pour le calcul des plus-values

Le loueur en meublé non professionnel, consiste à mettre en location un bien immobilier totalement meublé. Ce statut propose deux régimes d’imposition, le micro-BIC ou le réel, celui qui nous intéresse tout particulièrement ici.

En effet, le régime réel était extrêmement intéressant. Venaient en déduction des revenus locatifs :

Les charges d’entretien, de gestion et d’amélioration du logement.
Les amortissements. Ces derniers, jusqu’à présent, n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de vente.

SAUF QUE, la loi de finances 2025 est passée par-là 😈. Dorénavant les amortissements déduits viendront se soustraire au prix d’acquisition du bien. Conséquence ? La base taxable servant au calcul de la plus-value sera automatiquement plus importante, et le montant de la plus-value, plus conséquent.

💡 Les résidences étudiantes et seniors avec services ne sont pas concernées par cette évolution réglementaire.

Fin du dispositif PINEL

Tout est dit dans le titre. Le très populaire dispositif d’investissement locatif PINEL, après 10 ans de bons et loyaux services, c’est TER-MI-NÉ. Pour l’heure, pas l’ombre d’un successeur.

À tout hasard, connaissez-vous le dispositif Denormandie ? Grosso modo, il s’agit de la loi Pinel, mais axé sur des logements anciens nécessitant des travaux conséquents, d’amélioration des performances énergétiques notamment. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour réaliser cet investissement et bénéficier de la réduction d’impôt 😊. On ne sait jamais, peut-être que vous pourriez en profiter !

Alors, est-ce que l’année 2025 sera l’année du renouveau immobilier ? Il est vrai que ce marché connaît de sacrés bouleversements, et comporte son lot d’incertitudes. Est-ce l’année avec un grand A pour acheter ? A contrario, est-elle propice à la mise en vente de votre logement ? Wily est aussi rusé qu’optimiste et c’est avec enthousiasme qu’il a sincèrement envie de croire en une année favorable pour l’immobilier. Tous les feux semblent être au vert : 🟢

✅ Le prix au m² n’a pas l’air, ni de trop augmenter, ni de chuter. Vous achèterez à un prix tout à fait convenable, ou vendrez à un montant absolument acceptable.
✅ Le maintien de la baisse de l’inflation qui a une double incidence : la réduction des taux d’intérêt et l’amélioration du pouvoir d’achat.
✅ Les conditions d’octroi des prêts seront plus douces, ce qui est favorable pour les deux parties à la transaction. L’un voit ses chances d’obtenir son financement augmenter, l’autre que la vente se conclue, et plus rapidement.

Nous avons bon espoir, pour 2025, d’un regain du marché immobilier accompagné de belles opportunités transactionnelles, et ce, que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur. Quoi qu’il en soit, ne perdez pas de vue que l’immobilier est l’un des investissements les plus sûrs que vous puissiez réaliser.

En plus, pour le sécuriser au maximum, bien couvrir votre prêt est indispensable. Wily répond présent 👋. Cette année, vous vous lancez dans l’acquisition d’un bien immobilier ? Votre prochaine résidence principale ? Un beau projet de maison de vacances ? Ou encore, une soif d’investissement locatif ? Félicitations ! 🎉

Découvrez le tarif de l’assurance emprunteur dès maintenant, pour budgétiser au mieux votre projet. Wily vous accompagne, ne l’oubliez pas !