Vous rêvez d’agrandir votre maison, mais votre terrain, ou la façon dont votre habitation est implantée ou aménagée ne permet pas une extension classique. C’est pourquoi, vous envisagez plutôt de grappiller des m2 supplémentaires en hauteur ! Eh oui, c’est bien par le toit que vous comptez augmenter la surface habitable de votre chez-vous. Ce procédé constructif est de plus en plus courant. Mais, attention, un chantier comme celui-ci ne s’improvise pas. Pour que la surélévation de votre maison soit une réussite, voici 4 choses que vous devez absolument savoir. 

Vérifier la faisabilité technique : le point de départ d’une surélévation de maison 

Ma maison est-elle apte à supporter une charge supplémentaire ?

Est-ce que la structure actuelle de mon logement est capable de porter un étage de plus ? Cette interrogation, primordiale, est la toute première que vous devez vous poser. Il en va véritablement de la sécurité de votre projet. En effet, ajouter un niveau supplémentaire vient modifier l’équilibre structurel du bâtiment en entier. Alors, le réflexe numéro 1 est de contacter un professionnel du bâtiment, pour valider que la structure est prête à accueillir ces mètres carrés additionnels. 

L’intervention indispensable d’experts pour sécuriser et valider le projet 

Avant d’imaginer lancer de quelconques travaux de surélévation, il vous faudra solliciter différents experts pour réaliser toutes les études et contrôles préalables. Eh oui, le bâtiment va être analysé sous toutes ses coutures, et de haut en bas ! Voyons quels sont les professionnels à contacter. 

L’étude de sol et des fondations : mission confiée au géotechnicien

Il convient, en premier lieu, de s’assurer que le sol est en capacité à recevoir du poids supplémentaire, via la réalisation d’une étude géotechnique. Eh oui, c’est bel et bien sur la terre que repose toute la charge ! Alors, au moyen de sondages, le géotechnicien analyse la nature du sol (Argileuse ? Calcaire ? Sableuse ?), puis calcule la capacité portante. Il transmet, ensuite, ses préconisations, s’agissant de la nécessité, ou non, de renforcer les fondations (injection de résine, création de micropieux ou encore élargissement des semelles de fondation). 

Analyse de la solidité de l’ouvrage : le rôle du bureau d’études structures

Une fois la lumière faite sur le sol et les fondations, l’attention doit être portée sur la structure globale du bâtiment. Ce check-up constructif est mené par un bureau d’études structures. Il examine la résistance des murs porteurs, des poutres et des planchers, et élabore les plans techniques pour renforcer la structure, si nécessaire, après avoir évalué le poids du nouvel étage. 

L’architecte, un intervenant à ne pas oublier

Son intervention est légalement obligatoire dans plusieurs cas de figure : 

• le seuil total de la surface de plancher dépasse 150 m2 après la surélévation ; 
• vous vous situez dans le périmètre d’un monument historique, ou en zone protégée, même si la surface de plancher de votre habitation est inférieure à 150 m2 ; 
• le propriétaire de la maison est une SCI (Société Civile Immobilière) ou une entreprise.

⚠️ Selon la superficie de la surélévation, votre projet peut être soumis à la RE2020 (réglementation environnementale 2020). Dans ce cas, l’intervention d’un Bureau d'Études Thermiques devient indispensable pour valider la conformité énergétique du nouvel étage créé.

Veiller au bon respect des exigences légales et réglementaires : une condition indispensable à la réussite de votre projet d’extension verticale

Obtenir et prendre connaissance du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Petit conseil de renard rusé 🦊, ne tentez pas d’entreprendre des travaux d’agrandissement par le haut, sans vous être renseigné des règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Demandez au plus tôt à la mairie de votre commune le fameux PLU. C’est lui qui prévoit ce que vous êtes autorisé à faire, ou non, sur votre terrain. Voici les éléments clés qu’il intègre, à contrôler pour un chantier de surélévation : 

• La hauteur maximum autorisée : au niveau de l’égout du toit, ou au faîtage.  
• Les contraintes architecturales et les matériaux à utiliser : type de toiture, de tuiles ou couleur des façades, matériaux admis, nouvelles ouvertures autorisées… 
• L’implantation au regard des limites de propriété.

Déclaration préalable ou permis de construire : quelle démarche administrative réaliser pour une surélévation de maison ? 

Trois indicateurs sont à considérer pour savoir quelle démarche administrative il convient de mener : la surface créée, la présence de l’habitation au sein d’une zone PLU et la taille finale. 

🟣 Déclaration préalable de travaux unique si : 

• vous vous situez en dehors d’une zone PLU et que l’augmentation de votre surface de plancher est inférieure à 20 m2 ; 
• vous vous situez en zone PLU et que l’augmentation de votre surface de plancher est inférieure à 40 m2.

🟣 Permis de construire obligatoire lorsque : 

• les surfaces de plancher gagnées dépassent les 20 et 40 m2 indiqués ci-dessus ; 
• la surface totale de l’habitation, après surélévation, dépasse 150 m2, même si la surélévation n’excède pas les surfaces précitées ; 
• le logement se situe en secteur sauvegardé ou à moins de 500 m d’un monument historique*. 

Pour connaître toutes les informations relatives au bon accomplissement des démarches administratives, consultez le site du gouvernement dédié.

⚠️ *Le recours à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire si la maison se situe dans un périmètre de protection du patrimoine. Son avis est décisif quant à la faisabilité de la surélévation. Il est tout à fait en droit d’exiger des modifications majeures sur l’aspect visuel de la construction ou sur le choix des matériaux, indépendamment des règles du PLU, en faveur de l’harmonie visuelle et architecturale du lieu. Si vous êtes concerné, nous vous conseillons d’anticiper l’intervention de l’ABF, car les délais d’instruction des dossiers de demande d’urbanisme seront allongés.

Quels matériaux choisir pour la surélévation de sa maison ? 

Choisir le matériau qui contribuera à la surélévation de son habitation. Il s’agit d’une décision lourde de conséquences (sans mauvais jeu de mots) : 

• impact structurel ; 
• coût ; 
• détermination de la faisabilité du projet ; 
• démarches administratives à réaliser ; 
• durabilité de la construction ; 
• performances énergétiques ; 
• etc. 

Les caractéristiques techniques du bâtiment existant, les contraintes du PLU à respecter, mais aussi votre budget sont autant de paramètres qui influenceront directement le matériau (bois, métal ou béton) qui sera employé pour surélever votre habitation. 

Morale de l’histoire ? Ce n’est pas une décision que vous prendrez seul. Il s’agit d’une véritable réflexion à mener avec l’équipe de professionnels de confiance que vous vous serez constituée.

🦊 Bon à savoir : les chantiers de surélévation sont considérés comme l’un des plus complexes. Veillez à faire appel à des entreprises spécialistes en matière d’extension par le haut.

Bien budgétiser son projet d’extension par le toit 

L’élaboration d’un budget solide est la fondation d’un projet de construction réussi. Quels sont les coûts à prendre en compte et surtout, à ne pas oublier ? 

Les études techniques préalables  

• Bureau d’études structures et géotechniques : entre 2 000 et 5 000 euros. 
• Honoraires d’architecte : ils varient entre 8 et 12 % du montant total des travaux (pour une mission complète : conception et suivi des travaux). 

L’exécution des travaux 

Le coût d’un chantier de surélévation, est plus onéreux qu’un projet d’extension « classique » puisqu’il intègre inévitablement la dépose de la toiture existante, ainsi que des éventuels travaux de renforcement. Prévoyez, donc, une enveloppe comprise entre : 

• 2 000 et 3 500 €/m2 pour une surélévation bois ; 
• 2 500 et 4 000 €/m2 pour une surélévation en brique ou béton. 

Les autres frais à considérer et surcoûts éventuels à anticiper 

👉 Il est possible que vous ne puissiez pas vivre sur place durant les travaux. Vous devrez donc prévoir un hébergement temporaire. Anticipez les frais de relogement correspondants. 😉

👉 Ensuite, au même titre que n’importe quel autre chantier de rénovation/ amélioration, il est recommandé de prévoir une marge de sécurité d’environ 10 %, voire 15 % sur votre budget. Les imprévus et les aléas ne sont pas rares dans le BTP 😅.

👉 La souscription des divers et indispensables contrats d’assurances. Cette étape n’est pas anecdotique. En effet, chaque signature apposée sur une police d’assurance contribue à votre protection. Voici les assurances à côté desquelles vous ne devez passer : 

• L’assurance Dommages-Ouvrage : elle est obligatoire et couvre les travaux, objets de votre chantier de surélévation. En cas de dommage de nature décennale, répondant à la définition des articles 1792 et suivants de Code civil, cette garantie préfinance en totalité les travaux de réparation, avant toute recherche de responsabilité. 
• La garantie « Tous Risques Chantiers » (TRC) : elle intervient durant le chantier, en cas de dommages matériels accidentels (incendie, dégât des eaux, vol, vandalisme, événements naturels…), puis expire lors de la réception de l’ouvrage. Vérifiez que la TRC comprend bien l’extension « dommages aux existants ». Ainsi, si les travaux entrepris pour réaliser la surélévation provoquaient des dommages sur l’ouvrage existant, les travaux de réparation correspondants seront indemnisés. 
• La responsabilité civile décennale (RCD) des artisans : vérifiez bien que les entreprises sont assurées lors de la réalisation des travaux. 
• L’assurance emprunteur : l’alliée dans tous vos projets (immobiliers, mais pas que) ! Souscrire l’assurance de prêt immobilier, ou travaux changera véritablement la donne en cas de pépin. Si, à cause d’un accident, ou d’une maladie, vos revenus diminuaient et qu’il vous devenait difficile (voire impossible) de rembourser le prêt, l’assurance emprunteur prendrait le relai en payant les échéances auprès de la banque, pour votre compte.

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🦊 Lorsque les travaux de surélévation sont terminés, mettez à jour votre contrat d’assurance multirisques habitation (MRH) !

👉 Enfin, qui dit augmentation de la surface de plancher dit augmentation de la valeur locative cadastrale, dit donc… augmentation de la taxe foncière ! 🎉. Une petite dépense supplémentaire à prendre en compte dans votre projet 😉. 

En synthèse, comment réussir son projet de surélévation de maison ? 

Entreprendre un projet de surélévation de son logement, ne s’improvise pas. C’est un magnifique défi technique que vous réaliserez avec brio, à condition d’être bien préparé. Eh oui, un dossier bien constitué maximise ses chances d’être financé et assurable. Alors, on ne laisse rien au hasard : 

• On mise sur la sécurité technique en réalisant toutes les études techniques structurelles nécessaires.
• On lit attentivement les consignes du PLU pour ne pas commettre d’impair. 
• On réalise les démarches administratives requises, selon la nature de notre projet.
• On sort la calculette et on liste tous les coûts, en prévoyant une petite marge de sécurité, pour pallier un aléa ou un retard de chantier.  
• On s’assure ! 
• On s’entoure de professionnels compétents, sur lesquels on peut compter : intervenants à la construction et intermédiaires d’assurance. Concernant l’assurance de prêt, n’ayez aucun doute, faites confiance à Wily, le courtier en assurance de prêt rusé 😉.

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